Med baggrund i den Podcast, som travservice bragte med Michael Juul søndag omkring situationen på Charlottenlund Travbane, anfægter Morten Thanning Vendelø, der er medlem af den gruppe, der er nedsat for at arbejde videre med Åbymodellen, de udtalelser Michael Juul kommer med i Podcasten.
I søndagens podcast på Travservice kommer Michael Juul Nielsen (MJN), formand for DTS, med en række overraskende og bemærkelsesværdige udtalelser om Generalforsamlingen d. 16. juni, og Åby-modellen.
Cirka 23 minutter ind i podcasten forklarer MJN, at han ikke længere kan være loyal overfor Generalforsamlingens beslutning om, at DTS skal arbejde videre med Åby-modellen. Han begrunder dette således: ”der ser jeg jo, … dem der vil rejse en ekstraordinær generalforsamling, som en broget flok.
Nogle er meget begejstrede for Åby-modellen, men for en lige så stor gruppe af dem …, der handler det om personlige motiver, at de har et horn i siden på mig, de har et horn i siden på andre bestyrelsesmedlemmer, og de ønsker at få dem skiftet ud. Så jeg vil sige, den hersens ekstraordinære generalforsamling, der er under opsejling, den må vi tage med oprejst pande, men det betyder også bare, og det er nok den vigtigste ting her, … at den loyalitetsforpligtigelse som de fire resterende bestyrelsesmedlemmer har følt igennem hele det her projekt, at den loyalitetsforpligtigelse …, den er ved at være forduftet som dug for solen. For vi var meget enige om i bestyrelsen, at vi skulle fremlægge som medlemmerne ønskede to mulige scenarier, men vi kunne også konstatere, at der blev lavet rævekager og der blev holdt oplysninger tilbage, vi blev holdt ud i en strakt arm, vi blev ikke involveret, der blev i det hele taget en lukkethed omkring selve Åby-projektet, som gør, at jeg i hvert fald er nået dertil, hvor jeg siger, nej nu er jeg simpelthen nød til at tage bladet fra munden”.
I citatet har jeg med kursiv angivet MJN’s to begrundelser for ikke længere at ville være loyal overfor Generalforsamlingens beslutning om Åby-modellen.
Lad os starte med den første begrundelse, som kort lyder; vi ved, at der er en ekstraordinær generalforsamling under opsejling, og derfor er bestyrelsens loyalitet overfor Åby-modellen forsvundet. Men sådan kan man ikke stille tingene op. Generalforsamlingen den øverste myndighed i DTS, og samtlige medlemmer af DTS, inklusiv medlemmerne af bestyrelsen, er underlagt generalforsamlingens beslutninger. Hvis man som bestyrelsesmedlem ikke vil være loyal overfor en beslutning truffet af generalforsamlingen, ovenikøbet én der er truffet med et stort flertal, så tager sig gode tøj og går, altså nedlægger sit bestyrelsesmandat. Det gør bestyrelsesmedlemmer i alle andre organisationer, og det bør de også gøre i DTS.
Den anden begrundelse for MJN’s nyfundne illoyalitet overfor generalforsamlingsbeslutningen om Åby-modellen er, at der er lavet rævekager, holdt oplysninger tilbage, og at resten af bestyrelsen ikke blev involveret i Åby-projektet.
I mine øjne er der tale om nogle ret heftige beskyldninger, og det ser ud som om de er rettet mod Henrik Engberg Johannsen, tidligere bestyrelsesmedlem i DTS.
I podcasten konkretiserer MJN beskyldningerne således: ”Så skal man bygge 6000 m2 kontorer, og der er jeg bare nødt til at sige, at det er jo en af de ting, hvor jeg er personligt er rigtigt, rigtigt skuffet, og en lille smule vred over, at være blevet ført bag lyset. Fordi det vi er blevet præsenteret for, bestyrelsen er blevet præsenteret for, og medlemmerne er blevet præsenteret for, hele vejen igennem. Det var, at der kunne bygges 6000 m2 kontorer, men her efterfølgende, når vi beder om at få materialet fra de forskellige rådgivere der har været, C. G. Jensen [entreprenørvirksomhed], beder om at få sendt det frem efter at Henrik Engberg har forladt bestyrelsen. Så kommer der et tilbud fra C. G. Jensen, hvor C. G. Jensen skriver, og jeg citerer, … ’det er tvivlsomt om der kan etableres 6000 m2 erhverv, da eksisterende rum i to niveauer af dobbelthøjde, læs to etager, da de eksisterende tribunetrapper ikke kan fjernes og erstattes af plan dækkonstruktioner uden at ændre bygningens hovedstabilitet, vores umiddelbar vurdering er et maksareal på 4400-4500 m2’. Og det vil jeg bare sige, at det er jo sådan nogle ting som gør at hele business-casen falder fra hinanden. Det er den ene ting, det er antallet af m2. Der er til rådighed, kontor m2, der er til rådighed. Når du så kigger på kontor m2, så er den næste variabel, som skal indgå i den her business-case, det er lejeprisen på kontor m2. Der havde vi Colliers, Danmarks største erhvervsmægler, der sidder på 35% af erhvervsmarkedet i Danmark, ude og vurderer. De afleverede en gedigen rapport på 40-50 sider, hvor de havde analyseret det igennem, og de kommer frem til, med sammenligningslejemål fra Gentofte og ude fra området, at det kan lejes ud for kr. 1400 per m2. De kr. 1400,- per m2 er så ikke nok til at få den her business-case til at hænge sammen. Så hvad gør man så. Ja, så går man ned og tager en anden mægler, nede på hjørnet, en eller anden EDC-boligmægler, som så finder ud af, at det kan sagtens lejes ud for kr. 1800,- til kr. 2000,- per m2. Der er jeg så bare nødt til at sige kr. 1800,- til kr. 2000,- per m2, nede i Tuborg Havn, der er det lejeniveauerne. Tror vi på, at en beliggenhed i Charlottenlund vil kunne indbringe det sammen som i Tuborg Havn?” (31:42-34:07 i podcasten).
Den slags udsagn kan virke overbevisende, men det er jo altid godt med et fakta-check.
Jeg er medlem af den arbejdsgruppe, der skal kvalificere og videreudvikle Åby-modellen, og derfor brugte jeg søndag eftermiddag og aften på at gennemlæse det materiale som er blevet fremsent til arbejdsgruppen af MJN.
I den forbindelse lavede jeg et fakta-check af de to påstande som MJN fremsætter. Hvis vi først kigger på lejeprisen på kontor m2, så er det korrekt, at Henrik Engberg Johannsen indhentede en second opinion fra en lokal EDC-mægler, men der er tale om en second opinion fra en lokal erhvervsmægler, der tidligere har arbejdet 4 år hos Sadolin & Albæk [en stor dansk high-end erhvervsmægler, der for et par år siden fusionerede med Colliers]. Second opinion blev således udarbejdet af en erhvervsmægler, der vidste hvad han foretog sig. Erhvervsmæglernes second opinion viser i øvrigt, at de to nederste etager kan udlejes til en bruttoleje på mellem kr. 1600,- og kr. 1800,- per m2., mens de to øverste etager kan udlejes til en bruttoleje på mellem kr. 1900,- og kr. 2000,- per m2. Til sammenligning angiver second opinion erhvervsmægleren, at den faktiske bruttoleje i Tuborg Havn er på mellem kr. 2000,- og kr. 2300,- per m2., men han forklarer også, at parkeringsmulighederne i Tuborg Havn er markant dårligere end de vil være ved DTS erhvervslejemål i Charlottenlund. Jeg kan i øvrigt se, at dokumentet med erhvervsmægleren second opinion af Henrik Engberg Johannsen blev fremsendt d. 26. april 2021 til DTS bestyrelsen, samt at second opinion blev indhentet efter aftale i bestyrelsen. Der er altså intet, der tyder på, at Henrik Engberg Johannsen har skjult oplysninger for de øvrige medlemmer af bestyrelsen, eller har misinformeret dem.
Så er der de 6000 m2 kontorer til udlejning.
MJN hævder, at han er blevet ført bag lyset af Henrik Engberg Johannsen, men glemmer at fortælle, at han (MJN) har spurgt til arealudnyttelsen i en mail afsendt d. 23. juli til projektudviklingsdirektøren i Evia, der sammen med Mangor & Nagel har hjulpet med udarbejdelsen af Åby-modellen.
I sit svar vedlægger projektdirektøren en arealopgørelse fra Mangor & Nagels skitseprojekt, og forklarer, hvordan man opnår de 6000 m2 erhverv ved at fjerne og tilføje nye etagedæk, samt at han vurderer, at en kombination af de eksisterende betonsøjler- og bjælker, samt nye stålkonstruktioner vil kunne udgøre et nyt statisk system.
Endelig slutter han af med ”Nu har jeg ikke set overslaget fra CG Jensen – men jeg tror bare ikke de har regnet på de sidste 1500 m2. Da de ikke vidste hvad der skulle regnes med uden nye skitser fra ingeniøren.”
Det havde klædt MJN at præsentere disse nyligt indhentede oplysninger i podcasten, men det gjorde han ikke, hvorfor må stå hen i det uvisse.
Nu vil MJN så have, at bestyrelsen indkalder til en ekstraordinær generalforsamling, hvor den beder medlemmerne af DTS om et nyt mandat, som lægger Åby-modellen død, samt giver bestyrelsen mandat til at sælge den nordlige del af staldterrænet.
Essensen i hans begrundelse for ønsket om en ekstraordinær generalforsamling er, at ”der blev lavet rævekager og der blev holdt oplysninger tilbage, vi blev holdt ud i en strakt arm, vi blev ikke involveret, der blev i det hele taget en lukkethed omkring selve Åby-projektet”. Eller som han siger: ”… vi er jo simpelthen blevet kørt rundt i manegen. Det er jeg nødt til at sige.” (30:15-30:18 i podcasten). Den tager vi lige en gang til: ” …vi er jo simpelthen blevet kørt rundt i manegen”.
Men kan det virkelig passe, at et DTS bestyrelsesflertal, der i alle andre sammenhænge optræder determineret og handlekraftigt, blev kørt rundt i manegen af et femte bestyrelsesmedlem.
Jeg har svært ved at tro det, der må simpelthen være en anden forklaring, som jeg desværre kun kan gisne om, og det vil jeg afholde mig fra at gøre.
En ting står dog klart, og det er, at jeg ikke kan identificere indikationer på; a) rævekager, b) tilbageholdte oplysninger, c) en bestyrelsen der blev holdt ud i en strakt arm, og d) lukkethed omkring selve Åby-projektet.
Når MJN i podcasten forklarer, at han og flertallet i bestyrelsen er blevet overrasket over detaljer i Åby-forslaget, så må overraskelsen skyldes, at bestyrelsesflertallet ikke tidligere har brugt den nødvendige tid på at sætte sig ind i disse detaljer.
Her er det så man skal huske, at det altså er en bestyrelses, og især en bestyrelsesformands forbandede pligt, at sætte sig grundigt ind i, og sikre kvaliteten af det beslutningsgrundlag, der fremlægges på en generalforsamling. Hvis man ikke vil eller evner at påtage sig den opgave, så skal man ikke lade sig vælge til en bestyrelse.
Efter min opfattelse er der absolut ingen grund til at afholde en ekstraordinær generalforsamling angående variationer i modeller for hvordan DTS bliver i Charlottenlund.
Derimod er det langt vigtigere, at den nedsatte arbejdsgruppe nu får ro til at videreudvikle og kvalificere Åby-modellen.
Dette indebærer en præcisering af DTS forretningsmodel, hvilket skal ske i samarbejdes med DTS’ direktør, og en afdækning af interessenterne omkring DTS, og etablering af dialog med disse (heriblandt kommunen).
Arbejdsgruppen skal bl.a. se på, hvordan man kan beholde både pony- og travskolen i Charlottenlund, og kigge på hvordan Skovbo kan videreudvikles som træningsanlæg. Målsætninger for arbejdsgruppen bør være at komme tilbage til DTS medlemmer med en Åby-model, der er endnu bedre end den, der blev præsenteret på generalforsamlingen, og som samtidig er attraktiv for Gentofte Kommune.
med venlig hilsen
Morten Thanning Vendelø
Medlem af DTS
PS. I ovenstående tekst er nogle citater fra podcasten forkortet. Dette er gjort på en sådan måde, at citaterne ikke fremstår fordrejede, og er markeret med ”…” i teksten.